НДС 2026 для управления недвижимостью

Связаться с нами

Что изменилось в 2026 году?

Связаться с нами

+7 (921) 909-91-51

НДС 2026: адресные решения для ключевых стейкхолдеров в агентских схемах

Главные бухгалтеры УК

Принипалы переходят на НДС 5-7% (с 2026). Это требует полного пакета документов (счета-фактуры) и раздельного учета НДС. Ошибки в расчетах влекут прямые убытки и налоговые проверки.
Финансовые директора (Property-management)

Налоговые ставки изменяют финмодель. Пересмотрите договоры, управляйте кассовыми разрывами и минимизируйте риски аудита для сохранения прибыли и денежного потока.
Управляющие компании (принципал-агент)

Критична перестройка учета: четкое разделение доходов агента и принципала. Необходима автоматизация формирования счетов-фактур с НДС 20%, 5% или 7%. Смешение потоков = налоговые риски.

ВАЖНО

Если ваши принципалы применяли 0% НДС, текущие системы учета станут непригодными. Внедрение автоматизированного решения по НДС до 1 января 2026 года — критическая необходимость для соблюдения законодательства, избежания санкций и поддержания финансовой стабильности.

Главная проблема:
Детализированный отчет агента по НДС

Отмена льготы
по НДС

С 1 января 2026 года отменяется
льгота по НДС для управляющих
компаний по коммунальным
услугам. Принципалы больше не
смогут применять нулевой
НДС.
Критическая
необходимость:
Отчет агента

Для правомерного вычета НДС
принципалом требуется
детализированный отчет
агента согласно ст. 169 НК РФ.
Отчет должен точно
распределять НДС между
принципалами (доли, ставки,
суммы).
Высокие риски при ошибках

Недостоверность или ошибка в
отчете ведет к полному отказу в
вычете НДС для принципала,
потере доверия и клиента.
Налоговые риски
экспоненциально возрастают.

7 критических проблем 2026 года

в учете НДС по агентским договорам

Несколько принципалов - один сводный счет РСО

Ошибка в распределении НДС по единому счету РСО между принципалами ведет к отказам в вычете, доначислениям и пеням.
Различные ставки НДС у принципалов

Неверное применение ставок НДС (облагаемые/освобожденные) для разных
принципалов в одном объекте грозит штрафами.
Квалификация услуг:
Перевыставление или Возмещение?

Ошибочная квалификация
коммунальных услуг (агентские
vs. возмещение) ведет к
занижению налоговой базы и
штрафам.
Зачет авансов - требование ежемесячной передачи данных

Отсутствие ежемесячных
детализированных данных по
авансам лишает принципала
права на вычет НДС до момента
отгрузки.
Депозиты как зона риска для НДС

Зачет гарантийного депозита в
счет аренды требует исчисления
НДС. Несвоевременное
начисление влечет штрафы и
пени.
Новый план счетов 2026 года и неготовность 1С

Недостаточная детализация 1С
для учета агентских операций
приводит к ошибкам в отчетности
без доработок.
Детализация цепочки РСО ➔ Агент ➔ Принципал

Отсутствие прозрачности и полной детализации каждой операции в отчете агента ведет к отказам в вычетах и
претензиям ФНС.

Коммунальные услуги: критическая
развилка учета НДС агентом

Вариант 1:
Коммунальные услуги как
переменная часть арендной платы

НДС начисляется на весь объем
коммунальных услуг, так как они считаются частью возмездного оказания услуг по аренде (Ст. 154, п. 1 НК РФ).
Арендодатель (Агент) включает их в общую стоимость аренды.

Риск: Неначисление НДС приведет к доначислениям, пеням и штрафам от налоговой.

Вариант 2:
Коммунальные услуги как возмещение
расходов

Объект реализации для целей НДС
отсутствует, поскольку Агент лишь
перевыставляет стоимость
коммунальных услуг без наценки
по агентскому договору (Ст. 39, п. 1 НК РФ).

Риск: Ошибки в документах лишают Принципала права на вычет НДС, ведут к конфликтам и потерям.

Вариант З:
Важность правильного оформления документов

Ключ к корректному учету НДС -
четкое оформление первичных
документов: договор (с определением статуса Агента), счет и счет-фактура от РСО, акт выполненных работ, отчет агента.
Счет-фактура перевыставляется Принципалу без изменений в течение 5 дней (Ст. 169 НК РФ).

Риск: Некорректное оформление документов ведет к отказам в вычете НДС и возможному признанию операций реализацией.

Мы предлагаем:

комплексное решение для агентов, гарантирующее юридически безупречный и технически точный учет НДС по коммунальным услугам. Наша система автоматизирует распределение НДС и формирование документов, минимизируя риски доначислений, пеней и штрафов.

Что входит в готовое решение

Новый план счетов
для НДС

Детализированный план счетов (60, 62, 76) для раздельного учёта НДС по коммунальным услугам и аренде. Обеспечивает прозрачность расчётов и
предотвращает штрафы (до 20% по ст. 122 НК РФ).
Упрощенная схема
документооборота

Пошаговая схема для всех операций: аренда, КУ, агентское вознаграждение. Включает регламент оформления счетовфактур и актов. Некорректное распределение НДС приводит к доначислениям и пеням.
Унифицированный макет отчёта агента

Макет Отчёта агента соответствует требованиям ФНС (Письмо № ШС-22-3/86@), упрощая сверку с НДС декларацией принципала и исключая расхождения.
Юридически защищенные
договоры

Предложены формулировки для договоров аренды и агентских договоров, учитывающие судебную практику.
Чёткие условия предотвращают переквалификацию договоров и налоговые риски.
Настройка 1С: готовое решение

Оптимизированная настройка "1С:Бухгалтерия 8" с автоматизацией учёта НДС по КУ и аренде. Срок внедрения 2-3 недели. Бухгалтер работает в привычной среде с корректным учётом.
Практическое обучение
бухгалтерии

Интенсивное обучение (8 - 10 часов) по работе с новой системой в 1С. Включает реальные кейсы и типичные ошибки, обеспечивая самостоятельность бухгалтера и отсутствие вопросов от ФНС.

Пример: прозрачная схема учёта
НДС по коммунальным услуrам

РСО выставляет консолидированныи счет

Ресурсоснабжающая организация (РСО) предоставляет Агенту сводный счёт-фактуру на общую сумму

коммунальных услуг для всего объекта.

Агент производит детальное распределение

Агент (УК) с помощью настроенного модуля 1С распределяет суммы и НДС по утверждённой методике между принципалами.

Принципал получает

корректные документы

Агент формирует для каждого Принципала Отчёт Агента, Акт и перевыставленный Счёт-фактуру для вычета НДС.

Арендатор возмещает по правильным документам

Принципал перевыставляет КУ арендатору по корректно оформленным документам, позволяя арендатору также принять НДС к вычету.

Эта схема обеспечивает прозрачность и легитимность для всех участников и налоговых органов. Внедрение занимает 2-3 недели и снижает налоговые риски на 90%.

Главная проблема: Детализированный отчет агента по НДС

Типовое решение

1С "Управление недвижимостью"
НЕ автоматизирует
Наше решение

Комплексная автоматизация с соблюдением требований
НК РФ

Распределение НДС по долям

Нет автоматического распределения входящего НДС
между собственниками, что ведет к ручной работе и
рискам.
Полная автоматизация распределения НДС

Автоматическое распределение входящего НДС
между принципалами, каждый получает корректный
счет-фактуру.

Распределение НДС по долям

Нет автоматического распределения входящего НДС
между собственниками, что ведет к ручной работе и
рискам.
Полная автоматизация распределения НДС

Автоматическое распределение входящего НДС
между принципалами, каждый получает корректную
счет-фактуру.

Корректное закрытие незакрытых авансов с НДС

Не всегда корректно отрабатывает частичный зачет
авансов, искажая книги продаж/покупок.
Корректное закрытие авансов и проводок

Автоматически закрывает авансы, включая сложные
случаи, предотвращая ошибки в регистрах НДС.

Автоматизацию сквозной учетнои цепочки

Не поддерживает единую методологию и
автоматический обмен документами по всей
цепочке.
Единая методология и сквозной документооборот

Все операции автоматизированы от РСО до
арендатора, снижая риски оспаривания ФНС.

Формирование детализированного отчета агента

Не генерирует автоматически отчет для декларации
по НДС, увеличивая трудозатраты и риски штрафов.
Автоматизированное формирование отчета агента

Система генерирует детализированный отчет агента,
полностью соответствующий требованиям для
декларации по НДС.

Почему важно действовать сейчас:
Детализация новых требований и
последствий

01.01.2026:
Новые требования и
последствия

Критическая дата вступления в силу изменений Налогового кодекса РФ для УК.
Ошибки в НДС повлекут:
• Доначисления и штрафы (20-40% от неуплаченной суммы).
• Утрату принципалов из-за невозможности вычета НДС.
• Блокировку счетов при систематических нарушениях.

5% или 7%:
Изменение
ставок НДС

Вводятся новые ставки НДС (5% и 7%) вместо 0% по ряду операций.
Это требует:
• Строгий раздельный учет по ставкам (0%, 5%, 7%, 20%).
• Корректный учет переменной части аренды с новыми коэффициентами.
• Пересчет НДС с незакрытых авансов и корректировочные счета-фактуры.

100%: Абсолютная
прозрачность учета

Достижение полной прозрачности операций и НДС - ключ к финансовой устойчивости.
Необходимо:
• Автоматизация цепочек расчетов: РСО ➔ Агент ➔ Принципал ➔ Арендатор.
• Детальный расчет НДС по долям и формирование отчетов агента.
• Документальное подтверждение всех этапов расчетов для снижения рисков.

НДС 2026: Готовность к изменениям агентских договоров

Ключевые изменения и риски до 1 января 2026
Вступают в силу новые ставки НДС (5-7% вместо 0%) для агентских договоров.
Некорректный учёт приведёт к доначислениям и штрафам до 200 000 руб. за период.
Требуется срочная адаптация 1С и учётной политики.

Срок: 1 Января 2026

Вводятся новые правила
НДС.
Риски:
Доначисления и штрафы

До 200 000 руб. за период.
Требуется:
Адаптация 1С

Корректировка учётной
политики.

Что вы получите на экспресс-аудите:

Образец отчёта агента

Детализация НДС по
принципалам и арендаторам.
Анализ вашей ситуации

Выявление ошибок, расчёт
потенциальных штрафов.
Пошаговый план внедрения

Настройка 1С, обучение
персонала.
Оценка налоговых рисков

Прогноз претензий и
анализ арбитражной
практики.
Формулы распределения НДС

Чёткие алгоритмы расчёта
для агентских услуг.

Коммунальные услуги: критическаяразвилка учета НДС агентом

Коммунальные услуги: критическая
развилка учета НДС агентом